Se trata de un contrato en el que una persona transfiere a otra la propiedad de un bien (como una vivienda, un automóvil, acciones, etc.) a cambio de un precio en dinero o en un medio que lo represente. Cuando el intercambio no se realiza con dinero, sino con otro bien distinto, se denomina permuta.
Documentación para Compraventa:
Escritura o título de propiedad.
Recibo de contribución. En su defecto deberá aportarse la Referencia Catastral del inmueble para obtener la notaría el certificado gráfico y catastral.
Documentos de identidad. Si fueran sociedades, los poderes correspondientes o el nombramiento y vigencia del cargo del representante.
Todos los comparecientes deben exhibir el original del N.I.F (Número de Identificación Fiscal) que coincide con el número del D.N.I. español, o los extranjeros el N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero), para que puedan pagarse los impuestos e inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.
Documentación relativa a medios de pago (en todo caso fechas y forma de los pagos y, si se dispone de ellos, documentos acreditativos de los pagos o al menos indicación de los Bancos de origen y destino de los fondos). Esto es, deberá indicarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento de la escritura, o queda aplazado, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos. El notario deberá testimoniar en la escritura pública los cheques o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes. Si el otorgante se negara a identificar en todo o en parte el medio de pago empleado, el notario debe advertir, haciéndolo constar en la escritura pública, que suministrará a la Agencia Tributaria la información.
Aportar impreso S-1 (es una declaración al Banco de España que se hace en las entidades financieras) cuando se efectúen pagos en metálico o se utilicen cheques al portador por importes superiores a 100.000 euros. Mientras no se acrediten los medios de pago no se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad (art. 254 Ley Hipotecaria).
Si se transmite un piso, local, o garaje de un edificio en régimen de propiedad horizontal deberá aportarse certificado del Secretario con el visto Bueno del presidente relativo al estado de los gastos de comunidad, aunque la escritura, estando de acuerdo el comprador, puede otorgarse sin el certificado sobre la base de las declaraciones del vendedor.
El «Real Decreto 235/ 2013 de 5 de abril»por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios” establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios o unidades de edificio, un certificado de eficiencia energética (inscrito en un registro especial) que deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas de los mismos. Duran diez años. Su falta no impide hacer la escritura ni la inscripción en el Registro pero podría dar lugar a la imposición de sanciones al transmitente. La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas considera falta grave sancionada con multa de 601 a 1.000 euros «Vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario». (Disp. Ad. 3ª-4, e). Se excluyen del ámbito de aplicación:
Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.
Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.
Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.
Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.
Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.
La Ley no se aplica a garajes y trasteros y tampoco a los locales «en bruto», entendiendo incluido en este concepto a los locales que no son susceptibles de calificación, el vendedor no estará obligado a la realización del certificado de eficiencia energética. En el momento en que se acondicione el local y se haga el correspondiente proyecto de obra y actividad, éste deberá contener el certificado de eficiencia energética, por tratarse como obra nueva.
Debe manifestarse al notario, para redactar correctamente la escritura de compra, si existe cualquier acuerdo matrimonial pactando un régimen económico distinto al habitual (capitulaciones) o no se está casado pero si sujeto a unión de hecho inscrita.
Información sobre Impuestos:
Comprador:
Si la compra es a un particular se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD), que es a cargo del comprador y se liquida tomando como base el valor de mercado al tipo inicialmente del 8%.
IMPORTANTE
La ley 11/2021 ha supuesto un importante cambio en este punto, estableciendo que el valor de mercado es el valor de referencia establecido por el catastro o el declarado en la escritura si este es superior al valor de referencia . En consecuencia si el valor de referencia catastral es superior al valor de venta EL IMPUESTO DEBE LIQUIDARSE POR EL VALOR DE REFERENCIA Y EN CASO CONTRARIO PUEDE DAR LUGAR A INFRACCIÓN TRIBUTARIA. El cambio es importante pues antes la liquidación por el valor declarado podía dar lugar a una liquidación complementaria pero no suponía infracción , ahora si.
Si es compra de solar o primera compra de edificio urbano a un promotor, se devenga IVA a cargo del comprador, (desde el 1 de septiembre de 2012 el 10%, para viviendas o viviendas con garaje, y al 21% en locales y solares) además del impuesto de actos jurídicos, al tipo del 1,5%. El comprador paga el IVA al vendedor y este lo ingresa en Hacienda.
Supuesto especial de INVERSIÓN DE SUJETO PASIVO
La nuevas letras e) y f) del art. 84, 1.2º de la Ley 37/1992 introducen unos supuestos de inversión del sujeto pasivo (es decir el iva lo abona directamente el comprador que pasa a ser el sujeto pasivo, y no el vendedor), en las siguientes entregas de inmuebles:
(1). Efectuadas como consecuencia de un procedimiento concursal. (Ley 38/2011, de 10 de octubre, de reforma de la Ley 22/2003,de 9 de julio, Concursal).
(2). Con renuncia a la exención en los casos de los apartados 20º y 22º del art.20.uno de la Ley 37/1992 (transmisión de terrenos no edificables y segundas transmisiones de edificaciones).
(3). En ejecución de garantía. (La dación en pago de un inmueble).
(4). En ejecuciones de obra y cesiones de personal para su realización. Puede ser con o sin aportación de materiales. El destinatario debe actuar en calidad de empresario o profesional. Contratos directamente formalizados entre promotor y contratista o entre contratista y subcontratista. El objeto debe de ser la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones
(5). En la consideración de ejecuciones de obra, aumentando el % del coste de materiales utilizados del 33 al 40% para que sea considerada entrega de bienes las ejecuciones de obra que tengan por objeto construir o rehabilitar edificaciones.
Vendedor:
Si se trata de bienes inmuebles urbanos (los rústicos no tributan por este concepto), también está sujeta la transmisión al Impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (antigua Plus-Valía), que debe abonarse en el plazo de 30 días desde la firma, su cuantía varía en función del Municipio y de las fechas de adquisición y venta del inmueble, el Ayuntamiento lo calculará con una copia simple de la escritura. Se regula en los arts. 104 y ss. del Texto refundido de la Ley reguladora de haciendas locales. Actualmente dicho incremento puede calcularse por dos vias , o un sistema atendiendo al valor catastral o por la diferencia real entre el precio de adquisición y venta , de tal modo que a diferencia de antes si vendes por menos de lo que compraste , no hay plusvalía.
Si el vendedor es extranjero y no acredita su residencia fiscal en España, el comprador está obligado a retener e ingresar en Hacienda el 3% del precio de venta.
El transmitente también debe abonar, al hacer la declaración de la renta, el impuesto por la ganancia patrimonial que ha tenido con la venta, por la diferencia entre el precio de compra y el de venta.